윤승지 소장<규빗건축>
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최근 정부가 추진하고 있는 ‘건축협정제’의 시행과 관련, 교회 건축 제한에 대한 각 교회들의 관심이 부쩍 높아지고 있는 것 같다. 건축협정제와 더불어 연접 개발에 의한 개발행위 제한 사항도 꼼꼼히 따져봐야 할 중요한 부분이다.
교회가 대형화되고, 좋은 여건을 찾아 시 외곽 지역으로 이전하게 되면서 부지 확보를 해 놓고도 개발 행위 제한에 대해 잘 몰라, 막상 건축하고자 했던 계획들이 무산되거나 계획 자체를 수정해야 하는 사례들이 늘어나는 추세다. 개발 행위 중 연접개발 행위가 무엇인지 알아보고 앞으로 교회가 나아가야 할 방향과 부지 확보 시 짚어야 할 필요 사항들을 알아보고자 한다.
먼저 국토 이용에 대해 살펴보면 우리나라 국토는 4개 커다란 지역으로 분류되어 있다. 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등이다. 그러나 각각의 지역마다 건축 행위(허가 등)의 제한 사항들이 다르다.
연접개발에 의한 개발행위 허가의 규모는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제58조1항, 동법 시행령 제55조에 의거 도시지역 중 주거. 상업. 자연 및 생산녹지 지역에서는 1만m2(3,025평) 미만으로 제한되고, 공업지역은 3만m2(9,075평) 미만, 보전녹지 지역은 5천m2(1,512평) 미만 등으로 토지의 형질 변경 면적 등이 각각 제한된다.
시 외곽지역을 살펴보면 관리지역은 3만m2(9,075평) 미만, 농림지역은 3만m2(9,075평) 미만, 자연환경 보전지역 5천m2(1,512평) 미만 등이며, 관리지역 및 농림 지역에 대하여는 당해 시․도․군 도시 조례로 따로 제한할 수 있도록 되어 있다.
또한, 상기 규정을 적용함에 있어서 녹지지역. 관리지역. 농림지역 또는 자연환경보전지역 안에서 연접하여 개발하거나 수차에 걸쳐 부분적으로 개발하는 경우에는 하나의 개발 행위로 보아 그 면적을 산정한다. 이런 지역에 교회를 신축하고자 할 경우 그 면적에 제한을 받게 되는데, 교회의 경우 90평 이하로만 건물을 지을 수 있다. 2종 근린생활시설이기 때문이다.
상기 규정에 있어서 짚어야 할 두 번째 사항은 교회가 개발하고자 하는 대상 토지가 한쪽은 도시지역, 한편은 관리지역처럼 지역 경계선에 맞물려 2개 이상의 용도 지역에 걸쳐 있는 경우, 해당 지역에 위치하는 토지 부분으로 각각 다르게 적용한다. 다만, 개발 행위 허가의 대상인 토지의 총 면적이 도시지역과 관리지역 중 큰 용도지역의 규모 이상으로 개발되어서는 안 된다.
그러나 연접개발 행위에 대하여 예외 조항을 두고 있는데, 개발 행위 허가의 대상 토지에 제1종 근린생활시설이나 주택을 건축하고자 하는 경우에는 연접개발 면적에서 제외시키고 있다. 현재, 교회는 건축법 용도 분류상 제2종 근린생활시설로 되어 있으며, 이 경우도 300m2 미만이고, 그 이상의 경우 관람 집회시설 중 종교 집회장으로 분류되어 있어 연접개발 행위 제한을 받을 수밖에 없다.
앞으로 교회가 자연과 더불어 함께할 수 있도록 하기 위해서는 많은 과제를 풀어나가야 한다.
