최근 경기도의 한 신도시에 교회를 개척한 김00 목사는 개척 자금 모두를 날리고 말았다. 건물주가 상가 건물을 담보로 대출 받은 것이 화근이 되어 경매로 넘어간 것이 문제였다. 다른 임차인들은 '상가임대차 보호법'에 의해 임차보증금 대부분을 돌려받았지만 김 목사는 단 한 푼도 받지 못했다. 원인은 사업자가 아니어서 ‘확정 일자’를 받지 못했기 때문이다. 교회가 받게 되는 고유번호증만으로는 ‘확정 일자’를 부여 받을 수 없는 법률상의 문제가 적용됐다. 김 목사는 처음부터 '상가임대차보호법'의 사각지대에 놓여 있었던 셈이다.
현행 ‘상가임대차보호법’은 "임차인은 사업자 등록 신청과 건물 인도를 통해 ‘대항력’을 갖게 된다”고 명시하고 있다. 또 “‘확정일자’를 통해 유사시 후순위 권리자와 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리를 갖는다”고 임차인의 권리를 나타냈다.
그런데 문제는 상가 교회는 여기서 제외된다는 점이다. 교회와 같은 비영리 법인은 ‘확정일자’를 부여받을 수 없기 때문이다. ‘확정일자’는 사업자등록증이 있는 상인들에게만 해당된다. 교회와 같은 비영리법인은 사업자등록증 대신 '고유번호증'을 받게 되는데 이를 통해서는 ‘확정일자’를 받을 수 없는 것이 현실이다. 세무서에서 ‘확정일자’를 받더라도 제3자와의 관계에서 완전한 법적 근거가 될 수 없다. ‘상가임대차 보호법’은 영세 상인을 위해 마련한 것으로 상법 밖에 놓인 종교기관은 이에 해당되지 않는다. 따라서 개척이나 이전을 위해 부동산임대차 계약을 맺을 때 교회의 임차보증금은 완전히 무방비 상태에 놓이게 된다.
세무서는 그 원인 중 하나로 세금을 꼽았다. 종교단체는 비과세 대상이므로 ‘확정일자’ 등록 시 아예 분류코드가 없다는 것. 세무서 관계자는 “분류코드가 없음에도 간혹 ‘확정일자’를 요구하는 고객이 있는데, 안 되는 것을 형식상 부여해 주기는 해도 법적 효력이 없기 때문에 무의미하다”고 설명했다.
그나마 상가 교회가 재산권을 돌려받을 수 있는 실효성 있는 대안은 ‘전세권 설정과 등기’뿐이라고 전문가들은 설명한다.이를 통해 상가 교회는 건물주가 상가를 매도하거나 경매할 때 임차보증금을 보호 받을 수 있다는 것이다.
그런데 이마저도 현실적으로 많은 제약을 받는다. 전세권 설정과 등기를 위해서는 임대인의 동의가 필요하며 건물주의 등기권리증, 인감증명서, 건물주 인감이 날인된 위임장 등이 필요하기 때문에 결국 건물주의 적극적인 도움이 없이는 불가능한 상황이다. ‘전세권 설정과 등기’의 권리가 임대인에게 있는 게 가장 큰 맹점이라고 할 수 있다.
세무사 김진호 장로는 "상가 교회가 법적 보호 밖에 놓여 있어 간혹 피해사례가 발생한다"며 "임대차보호법 입법 취지에서부터 상가 교회와 같은 소규모 비영리 법인에 맞춰진 법 제정이 시급하다"고 강조했다.또 전문가들은 "'상가임대차 보호법'의 추가 개정안을 국회에 상정하는 방법 및 특례법 마련을 위한 구체적인 교단, 교계 차원에서의 실질적인 대안책 마련이 시급하다"고 강조했다.
