규제완화로 사업성 강화, 재개발 활발할 듯
‘초기대응’, ‘법적대처’, ‘협상’ 3대 원칙 중요
새로 출범하는 윤석열 정부의 부동산 정책이 규제 완화 방향으로 흘러가고 있다. 용적률이 완화되면서 사업성이 커지기 때문에 지역 조합을 중심으로 재개발 사업이 활발해질 전망이다.
한국교회재개발연구소장 이봉석 목사는 “건물을 지을 수 있는 층수가 높아진다면 사업성이 강화될 것이기 때문에 수도권을 중심으로 재개발 사업이 활발해질 것이 유력하다. 이 때 개별 교회가 제대로 대처해 적절한 보상을 받는다면 재건축 부담도 줄어들 수 있다”고 설명했다.
보통의 경우 재개발 당사자가 되면 막상 대응하기 쉽지 않다. 자칫 안일하게 대처한다면 교회의 재산권을 빼앗기는 경우까지 벌어질 수 있다.
이봉석 목사는 “재개발 사업의 80%가 사업 초기에 결정되기 때문에 이 때 적극 관여해야 한다. 하나님께 맡긴다며 행동하지 않고 기도만 하고 있거나 주택조합의 말만 믿고 대응하지 않거나, 주저해서는 안 된다”면서 “잘못된 전문가나 경험이 부족한 법조인을 만나면 초기대응에 실패할 수 있다는 점도 각별히 주의해야 한다”고 당부했다.
특히 재개발을 추진하는 조합들은 정보력과 자금력이 남다르기 때문에 협상에서 언제든 밀릴 수 있다. 물론 소송 만능주의나 알박기와 같은 무분별한 교회의 태도도 경계해야 한다고 조언했다. 그래서 교회 피해를 막기 위해 단계마다 적절한 대응이 중요하다.
이봉석 목사는 공공 재개발의 경우 더 법과 원칙이 중요하기 때문에 잘 대응해야 하며, 목회자가 주변 인맥이나 교인 중 유력인사를 믿고만 있다가 어려움을 겪는 경우도 많기 때문에 조심해야 한다고 강조했다.
이봉석 목사 역시 한 때 목회를 하면서 재개발 과정에서 어려움을 겪은 바 있기 때문에 지역 교회들의 고충을 충분히 이해하고 있다.
“불필요한 소송을 하지 말도록 조언을 해드려도 무작정 로펌 이야기만 듣고 소송을 진행했다가 소송 비용만 들어가고 조합측과 감정까지 나빠져 오히려 실패하는 사례를 많이 봤습니다. 단 한 교회라도 실패하면 안 되는 곳이 교회입니다. 경험이 풍부한 전문가의 도움을 받는 것이 그래서 중요합니다.”
안타깝게도 재개발 사업 지역에 편입되어 있는 임차 교회들이 대응할 수 있는 방법은 많지 않은 것이 현실이다. 그럼에도 주의해야 하고 잘 살펴야 할 부분은 충분히 있다. 재개발 사업은 갑자기 추진되는 경우는 거의 없기 때문에 상가를 임차해 개척하거나 이전하려고 한다면 충분한 답사는 기본이다.
이봉석 목사는 “재개발 사업이 추진되는 경우 임차 교회가 버틴다고 해서 능사가 아니다. 재개발조합측을 적대적으로만 대할 것이 아니라 호의적인 관계를 만드는 것도 필요하다. 교회 리모델링에 들어간 비용 영수증을 잘 모아두는 것처럼 근거자료를 확보해두었다면 보상 과정에서 도움이 된다”면서 “현재 개척을 계획한다면 가급적 재개발 재건축 동향이 있는 지역은 피하는 것이 좋다”고 권했다.
이봉석 목사는 무엇보다 재개발 사업과 관련되어 있는 교회들을 위해 3가지 대응원칙을 제시했다.
“사업단계별로 ‘초기대응’, ‘법적대처’, ‘협상’ 원칙에 따라 대응한다면 얼마든지 합리적인 보상을 받을 수 있습니다. 종교부지를 확보하지 못했거나 모양이 나쁜 땅을 배정받았더라도 여지는 얼마든지 있기 때문에 포기하지 않아도 됩니다. 1차 명도소송에서 패했더라도 2차 소송을 마지막 기회로 알고 잘 대응하면 가능성은 얼마든지 있습니다.”
한편, 한국교회재개발연구소는 오는 3일 오후 2~4시 한국교회백주년기념관 1층 소강당에서 ‘한국교회 발전을 위한 재개발세미나’를 개최하고, 재개발 전망과 피해사례 분석. 재개발 종류별 대처방안 등을 다룰 예정이다.
