“불필요한 교회 분쟁 막기 위해 권리관계 명확히 해야”
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“불필요한 교회 분쟁 막기 위해 권리관계 명확히 해야”
  • 서헌제 교수 (한국교회법학회 회장)
  • 승인 2021.08.11 18:41
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‘우리 교회 정관, 어떻게 만들까’ ⑪ 교회 부동산의 등기

“교회 부동산은 교회 명의로 등기해야 한다”
“유지재단, 교인총회 결의시 교회재산 반환”

본지는 교회 분쟁이 사회법 소송으로 비화되는 문제를 막기 위해 반드시 교회 정관이 필요하다는 데 공감하면서, 학자이자 목회자로서 오랫동안 교회법을 연구해온 서헌제 교수의 특별기고를 연재한다.

“교회 정관에 등기 관련 규정을 명확히 정해두어야 불필요한 분쟁을 예방할 수 있다.”
“교회 정관에 등기 관련 규정을 명확히 정해두어야 불필요한 분쟁을 예방할 수 있다.”

부동산 등기의 방법
교인들의 총유재산인 교회재산 중에서도 교회건물이나 부지, 수양관과 같은 부동산이 중요하다. 요즈음 부동산 가격의 폭등으로 도심 한가운데 위치한 교회는 그 가격이 수입억 원에서 수백억 원에 이르는 경우도 많다. 이처럼 중요한 부동산은 그 권리관계를 부동산 등기를 통해 나타내게 되는데 교회정관에는 등기명의를 어떻게 해야 하는지를 명확하게 정해두어야 불필요한 분쟁을 예방할 수 있다.       

부동산등기법 제26조는 “① 종중(宗中), 문중(門中), 그 밖에 대표자나 관리인이 있는 법인 아닌 사단(社團)이나 재단(財團)에 속하는 부동산의 등기에 관하여는 그 사단이나 재단을 등기권리자 또는 등기의무자로 한다. ② 제1항의 등기는 그 사단이나 재단의 명의로 그 대표자나 관리인이 신청한다”고 규정한다. 

교회정관의 등기 관련 규정 
한국교회표준정관은 “①교회재산 중 부동산은 본 교회 명의(「OO회 OO교회」)로 등기하여야 한다. 다만 등기의 대표자는 담임목사로 한다. ②교회재산 중 부동산은 개인명의로 등기하지 못한다. 부득이 개인명의로 등기한 교회 부동산은 빠른 시일 내에 교회명의로 변경하여야 한다. ③개인명의로 등기한 교회 부동산으로 교회가 입은 손해에 대해서는 그 개인은 교회에 배상책임이 있다”는 규정을 두고 있다.  

여기에서 교회명의로 등기한다는 것은 등기명의인을 ‘OO교회 대표자 OOO’로 표시하여 등기를 하는 것을 말한다. 이때 부동산등기부에는 교회의 이름과 교회 대표자인 담임목사의 이름이 표기되지만, 소유권 또는 전세권 귀속의 주체는 교회이다. 따라서 담임목사가 교체되는 경우에는 대표자명의 변경등기만 하면 된다. 대표자 명의변경을 위해서는 대표자가 변경되었다는 사실을 입증할 서류, 즉 교인총회 회의록 사본 등을 제출해야 한다. 그러나 실무적으로는 등기공무원이 이를 잘 확인하지 않기 때문에 대표자 명의변경이 불법적으로 이루어지는 경우가 많다.

계약명의신탁등기
이처럼 교회명의로 등기하는 것이 원칙이지만 여러 사정으로 교회 부동산을 담임목사 또는 교회 재정담당 장로에게 증여나 매매의 형식으로 이전하고 이들의 명의로 등기를 하는 경우가 있다. 이러한 등기를 명의신탁 약정이라고 한다. 종래에는 명의신탁임을 입증하여 명의신탁자(교회)는 명의수탁자(목사)에게 부동산의 반환청구를 할 수 있었다. 그러나 1997년 부동산실명제법의 제정으로 명의신탁 약정은 무효로 되었고, 기존의 명의신탁된 부동산은 1년 이내에 실명전환을 하지 아니하면 돌려받을 수 없게 되었다. 

그런데 가령 교회가 담임목사 사택용으로 아파트를 매입하면서 매매계약서의 매수인을 목사 개인으로 지정하고 목사 명의로 소유권이전등기를 마친 경우는 이른바 계약명의신탁에 해당하여 비록 교회의 비용으로 매입한 재산이라도 그 법적 소유권은 목사 개인(명의 수탁자)에게 속하고 교회(명의신탁자)는 이를 돌려받을 길이 없다. 따라서 목사가 그 아파트를 처분하더라도 교회재산의 횡령이 되지 아니한다.  

B교회는 임의경매 절차에서 부동산을 매수하고 A목사 개인명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 관할구청은 B교회가 명의신탁자로서 부동산을 취득하였다는 이유로 취득세와 가산세를 부과하자 B교회는 A목사 개인재산이라는 항변을 하였다. 이에 대해 법원은 다음과 같이 판결하였다.  

“B교회와 A목사 사이에 명의신탁 관계가 성립된다 하더라도 경매절차의 매수인인 A목사 명의로 된 소유권이전등기는 매도인뿐만 아니라 명의신탁자인 B교회에 대하여도 유효하므로 A목사가 부동산 취득자로서 취득세 납세의무를 부담한다. 비록 명의신탁자인 B교회가 매매대금 지급 명목으로 명의수탁자인 A목사에게 돈을 주었다 하더라도 B교회는 부당이득으로 그 돈의 반환을 구할 수 있을 뿐 부동산 자체를 취득하는 것이 아니어서 이를 처분할 수 없다.”

이러한 사태를 방지하기 위해 한국교회표준정관처럼 “교회재산 중 부동산은 개인명의로 등기하지 못한다. 부득이 개인명의로 등기한 교회 부동산은 빠른 시일 내에 교회명의로 변경하여야 한다”라는 규정을 둘 필요가 있다.  

부당이득반환청구
이와 같이 계약명의신탁인 경우에는 교회는 명의수탁자인 목사에게 교회로 등기명의를 넘겨달라는 요구는 할 수 있지만 목사가 이를 거절하면 방법이 없다. 다만 민법상 부당이득반환청구권을 행사할 수 있을 뿐이다. 

부당이득반환청구란 명의신탁자(교회)의 손해 하에 명의수탁자(목사)가 법률상 원인 없이 얻게 되는 부당이득(매매대금)의 반환을 청구하는 제도이다. 한국교회표준정관이 “개인명의로 등기한 교회 부동산으로 교회가 입은 손해에 대해서는 그 개인은 교회에 배상책임이 있다”라는 규정을 두는 이유이다. 부당이득반환청권은 10년의 소멸시효가 적용된다. 

교회 부동산의 유지재단 편입
개교회 재산을 교단 유지재단에 증여의 형식으로 이전하고 유지재단 명의로 소유권등기를 하는 것을 유지재단편입이라고 하며 명의신탁의 일종이다. 앞에서 본 대로 다개인간의 명의신탁약정은 무효이지만 종교재산의 명의신탁에는 예외가 허용되어 합법적인 방법이다. 다만 일단 유지재단에 편입된 재산은 재단의 기본재산으로 그 반환청구에는 많은 제약이 따르기 때문에 개교회로서는 교회재산의 유지재단편입은 교회재산의 처분과 같이 교인총회 특별결의를 거쳐야 한다. 

이와 관련해서 한국교회표준정관은 “① 교회재산 중 부동산은 교인총회 특별결의가 있는 때에는 본교회가 소속된 노회가 가입한 유지재단에 편입 보존한다. ② 유지재단에 편입된 교회재산은 교인총회 특별결의가 있는 때에는 반환청구 할 수 있다”는 조항을 두고 있다. 

명의신탁약정 해지와 교회재산 회수
개교회가 소유부동산의 등기를 교단 유지재단에 신탁한 후에라도 명의신탁 약정을 해제하고 부동산의 반환을 청구하면 교단은 이를 돌려주어야 하는가, 특히 교인총회결의로 교단을 탈퇴하면서 교회재산의 반환을 요구해도 돌려주어야 하는지 문제된다. 교단유지재단 편입을 명의신탁 약정으로 보고 교회는 언제든지 약정을 해제하고 반환청구 할 수 있다고 보는 것은 개교회 중심주의를 취하는 교단과 교회에만 해당된다. 유지재단이 보유하는 개교회 재산의 최종적 소유권의 귀속 여부는 각 교단이 취하는 정체와 관련이 있기 때문이다. 

그러나 법원은 가톨릭교회와 구세군 교회에 대해서만 예외를 인정할 뿐 개신교 교회에 대해서는 감리교, 장로교, 침례교를 불문하고 개교회 재산의 교단유지재단 명의의 등기는 명의신탁에 불과하여 개교회의 요청이 있으면 언제든지 반환해야 한다는 입장을 취하고 있다. 

즉 법원은 예배행위를 그 존립목적으로 하는 교회로서는 교회건물(예배당)은 필수불가결한 존재이어서 교회가 건물과 부지를 유지재단 명의로 등기한 것은 그 소유권을 재단으로 하여금 종국적으로 취득하게 하겠다는 데에 있었다고 보기보다는 가입 교회의 교단에 대한 소속감을 강화하고 교단의 결집성을 확보하기 위한 상징적 의미로서 일종의 명의신탁에 해당한다고 보았다. 따라서 유지재단은 교회 토지 및 건물의 명의신탁해지로 인한 기본재산의 변경에 따라 정관변경허가를 받는 조건으로 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 판단하였다. 

교회재산의 등기와 공공성
개교회 교인들의 연보로 조성된 교회재산은 교인들의 총유이므로 등기부 상에도 소유주를 교회, 즉 교인들의 단체로 표시하는 것이 원칙이다. 한편 주요 교단은 교인들이 임의로 교회재산을 처분하지 못하도록 교회 부동산의 유지재단 편입을 유도하고 있다. 재산이 많은 교회일수록 재산을 둘러싼 분쟁이 많은 것을 보면 유지재단 편입을 강제하는 것이 옳은 방향인 것으로 생각되지만 다른 한편으로는 잦은 분열과 자리다툼으로 교단이 권위를 잃은 상황에서 반드시 교단에 재산을 몰아주는 것이 타당한지도 의문이다. 어떻게 하는 것이 교회재산의 공공성을 확보하는 길인지 필자에게도 정답이 없다. 


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